Det er blevet mere almindeligt at indgå lejekontrakter med to eller tre lejere, kendt som delelejemål, hvor lejerne ikke er et ægtepar eller i et registreret parforhold.
Da lejeloven ikke regulerer delelejemål, er det vigtigt, at udlejer i lejekontraktens § 11 præciserer eventuelle særlige betingelser for udlejning til flere lejere. Dette skyldes, at der er tale om en solidarisk aftale mellem udlejer og lejere, hvor lejerne i fællesskab hæfter for opfyldelse af lejeaftalen, herunder løbende betaling af husleje, overholdelse af vedligeholdelsesforpligtelser og istandsættelse ved lejemålets ophør.
I en nyere dom fra Østre Landsret blev det afgjort, at hvis en lejer fraflytter lejemålet uden aftale med udlejeren, kan det medføre ophævelse af lejemålet for den/de tilbageværende lejere i henhold til lejelovens § 182, stk. 2. Her forstås “lejeren” som alle lejerne på lejekontrakten.
Case:
Lejerne L1 og L2 lejede en lejlighed sammen og boede der siden lejemålets start i 2020. I august 2022 skrev L2 til udlejeren og spurgte, om hun kunne blive slettet fra lejekontrakten, da hun havde fået tilbudt en anden lejlighed.
Udlejeren afslog L2’s anmodning i september 2022 og bemærkede, at hvis L2 ønskede at fraflytte, skulle lejeaftalen opsiges.
Ifølge lejekontraktens § 11 var lejerne forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og forsyningsselskaberne.
I juni 2023 skrev L1 til udlejers administrator og spurgte, om udlejeren kunne acceptere, at L2 fraflyttede adressen.
Udlejeren svarede, at hvis L2 fraflyttede, skulle lejemålet opsiges.
I august 2023 informerede L1 udlejeren om ønsket om at bytte lejligheden med en anden lejer og en anden beboelseslejlighed. Udlejeren bemærkede, at det var konstateret, at L2 var fraflyttet lejemålet, og at et nyt navn var tilmeldt folkeregisteret på adressen.
L1 bekræftede, at L2 var fraflyttet lejemålet, og at den nye indflytter var L1’s kæreste.
Den 6. september 2023 ophævede udlejeren lejemålet med henvisning til lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4. Det fremgik af sagen, at L2 var fraflyttet i starten af 2023.
Boligrettens afgørelse:
Udlejeren bragte sagen for boligretten, som konkluderede, at ophævelsen ikke var berettiget.
Flertallet i boligretten udtalte, at lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4, giver udlejer ret til at ophæve lejeaftalen, hvis lejer fraflytter lejemålet før tid.
“Vi finder, at bestemmelsen hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver hjemmel til ophævelse i den foreliggende situation, hvor kun den ene lejer, sagsøgte L2, er fraflyttet, og hvor lejemålet således ikke er efterladt tomt. Vi bemærker i den forbindelse, at lejeloven er en social beskyttelseslov, og at der derfor må stilles skærpede krav til hjemlen for ophævelse af lejeforholdet. Ophævelse vil herefter alene være berettiget, såfremt det ved indgåelsen af lejekontrakten måtte have stået de sagsøgte klart, at det var en betingelse, at de begge boede i lejemålet. En sådan betingelse er ikke direkte anført i lejekontrakten, og vi finder, at det anførte om tilmelding til folkeregisteret ikke – med den klarhed der må kræves til en betingelse relateret til udlejers ophævelsesadgang – kan anses for en tilstrækkelig klar tilkendegivelse fra sagsøgeren om, at begge de sagsøgte skulle bebo lejemålet. Sagsøgerens tilkendegivelse om sin opfattelse overfor de sagsøgte efter indgåelsen af lejekontrakten i forbindelse med de sagsøgtes forespørgsel om sletning af L2 fra lejekontrakten kan ikke føre til et andet resultat. Vi finder herefter, at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget.”
Den anden boligretsdommer lagde vægt på, at det i kontrakten anførte vilkår om lejernes tilmelding til folkeregisteret under omstændighederne var tilstrækkeligt, således at L2’s fraflytning før tid var tilstrækkelig til at ophæve lejemålet.
Østre Landsret stadfæstede afgørelsen
Østre Landsret stadfæstede boligrettens flertals afgørelse med følgende begrundelse:
Landsretten er enig med byrettens flertal i, at lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4, ikke giver udlejer ret til at ophæve lejeaftalen alene på grund af, at en eller flere lejere fraflytter lejemålet.
Desuden finder landsretten, at det ikke fremgår klart af den indgåede aftale eller på anden måde før ophævelsen, at det var en betingelse for lejemålets opretholdelse, at begge lejere skulle bebo lejemålet.
Undgå at ende i en lignende situation
Man kan også formulere begrundelsen således: Ordet “lejer” i lejekontrakten refererer til den person, der står på lejekontrakten. Hvis der er 2 eller 3 personer angivet som lejere, betyder det, at hvis en af lejerne flytter, har de andre ret til at blive boende. Dette skyldes, at lejekontrakten er indgået med flere personer, som hver især har rettigheder som lejere efter lejeloven.
Hvis man ønsker at fravige lejelovens regler, kræver det en klar og præcis formulering i lejekontraktens § 11, som for eksempel:
“Da der er tale om et delelejemål, vil en opsigelse fra én af lejerne blive betragtet som en opsigelse af hele lejemålet.”
På denne måde bliver det tydeligt for lejerne, at der ikke kan ske delvis fraflytning eller delvis opsigelse, og at udlejeren betragter lejemålet som en helhed, hvor det ikke tolereres, at en af de solidarisk hæftende lejere fraflytter i utide.